Wie is eigenaar van een mantelzorgwoning op de grond van familie?

Wie de mantelzorgwoning betaalt, is niet vanzelfsprekend ook de eigenaar nadat deze op familiegrond is geplaatst. Bij een woning die duurzaam met de grond is verenigd, speelt natrekking: de woning behoort in beginsel toe aan de grondeigenaar. Een recht van opstal kan grond en woning juridisch van elkaar scheiden. Bespreek daarom vóór aankoop met uw familie en notaris wie eigenaar moet zijn, wie er mag wonen en wat er gebeurt als de situatie verandert.

Volgens artikel 5:20 van het Burgerlijk Wetboek omvat de eigendom van grond in beginsel ook gebouwen die duurzaam met die grond zijn verenigd. Dat wordt natrekking genoemd. De wet kent uitzonderingen; laat de concrete eigendomssituatie beoordelen.

Stel: ouders betalen voor een woning die in de tuin van hun dochter komt. Alleen de factuur op naam van de ouders bewijst niet dat de geplaatste woning juridisch hun eigendom blijft. Spreek de gewenste situatie af vóórdat u verplichtingen aangaat. Een onderlinge afspraak over wie betaalt vervangt geen correct gevestigd recht van opstal.

Bron: Burgerlijk Wetboek, artikel 5:20.

Prefab beschrijft hoe een woning wordt gebouwd, niet wie er na plaatsing eigenaar van is. Artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek noemt gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd onroerend. Technische verplaatsbaarheid alleen geeft geen zekerheid dat een woning roerend blijft. Ook de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven kan van belang zijn.

Ga daarom niet af op alleen de woorden ‘verplaatsbaar’, ‘module’ of ‘tijdelijk’. Laat uw notaris de woning, plaatsing en beoogde situatie beoordelen. Villea kan daarvoor informatie over het ontwerp, de fundering en aansluitingen aanleveren.

Bronnen: Burgerlijk Wetboek, artikel 3:3 en de juridische conclusie bij het Portacabin-arrest.

Een recht van opstal is volgens artikel 5:101 een zakelijk recht waarmee iemand gebouwen op, in of boven een onroerende zaak van een ander in eigendom kan hebben of verkrijgen. Zo kan de grond van het kind blijven, terwijl een ouder de woning in eigendom heeft via een passend opstalrecht.

Voor de vestiging zijn een notariële akte en inschrijving in de openbare registers nodig; dit volgt uit artikel 3:89 in samenhang met 3:98. Alleen een familieovereenkomst is daarvoor niet genoeg. Vraag de notaris welke begrenzing, duur, vergoeding en gebruiksvoorwaarden bij uw plannen passen. Laat ook bestaande rechten op de grond, zoals een hypotheek, en eventueel benodigde medewerking onderzoeken. Een opstalrecht geeft geen garantie op financiering of een bepaalde belastinguitkomst.

Bronnen: Burgerlijk Wetboek, artikel 5:101 en volgende, artikel 3:89 en artikel 3:98.

Gebruik dit lijstje als voorbereiding op uw gesprek; het is geen modelovereenkomst.

1. Grond en grenzen. Wie bezit het perceel? Welk deel is voor de woning, terras, toegang en aansluitingen bedoeld? Wie mag waar komen?
2. Eigendom en investering. Wie betaalt de woning en terreinwerkzaamheden, wie moet eigenaar worden en hoe legt u bijdragen en eventuele vergoedingen vast?
3. Gebruik en onderhoud. Wie mag er wonen? Hoe verdeelt u energie, onderhoud, verzekering en gebruik van oprit en tuin?
4. Stoppen of veranderen. Wat gebeurt er bij verhuizing, een veranderende zorgvraag, verkoop van het perceel of een verstoorde familieverhouding? Hoe worden waarde, vergoeding en termijnen bepaald?
5. Overlijden. Wat is de gewenste uitkomst als de bewoner of grondeigenaar overlijdt? Laat de notaris de samenhang met erfgenamen en eventuele testamenten bespreken.
6. Verwijderen en opleveren. Wie regelt en betaalt eventueel loskoppelen, transport en herstel van het terrein? Is de woning later bereikbaar voor verwijdering?

Neem mee: eigendomsgegevens van het perceel, bestaande akten voor zover beschikbaar, een locatieschets, het beoogde ontwerp en een overzicht van ieders bijdrage. Vraag de notaris welke aanvullende stukken nodig zijn.

De einddatum en beëindigingsafspraken verdienen evenveel aandacht als de start. Artikel 5:105 bepaalt dat bij het tenietgaan van het opstalrecht de eigendom van de gebouwen van rechtswege overgaat op de eigenaar van de onroerende zaak. De wet regelt daarnaast een mogelijkheid tot wegnemen onder voorwaarden, waarvan de vestigingsakte kan afwijken. Artikel 5:102 laat toe dat bevoegdheden tot gebruik, aanbrengen en wegnemen in die akte worden beperkt.

Neem dus niet aan dat de woning bij het einde altijd mag blijven staan, zonder meer kan worden meegenomen of automatisch wordt vergoed. Laat de notaris de gewenste afspraken over beëindiging, verwijdering en eventuele vergoeding uitwerken.

Bron: Burgerlijk Wetboek, artikelen 5:102 en 5:105.

Een notariële regeling voor het eigendom is geen toestemming om op een bepaalde plek een mantelzorgwoning te plaatsen of te bewonen. Onderzoek die vraag afzonderlijk. Omgekeerd bepaalt toestemming voor plaatsing niet wie de woning in eigendom heeft.

Bereid beide sporen naast elkaar voor: de notaris voor eigendom en juridische afspraken; de locatiecheck voor bouwen en gebruik. Lees daarvoor onze uitleg over regels en vergunningen.

Villea bespreekt uw woonwensen en locatie, maakt een persoonlijk ontwerp met plattegrond en 3D-visualisatie en kan de voorbereiding, vergunningaanvraag en plaatsing verzorgen. We kunnen ontwerp- en plaatsingsinformatie beschikbaar maken voor uw juridische voorbereiding. Het beoordelen en vastleggen van uw eigendomsrechten laat u aan de notaris; een ontwerp of offerte vervangt die beoordeling niet.

Wilt u onderzoeken hoe een woning op uw familieperceel past? Bespreek uw locatie met Villea. Voor het volledige ontwerp- en bouwtraject leest u verder bij een mantelzorgwoning laten bouwen. Meer financiële voorbereiding vindt u in Kosten en financiering.