Ernstige gebreken bij oplevering: wanneer stelt u acceptatie uit?

U hoeft een mantelzorgwoning niet zonder voorbehoud te accepteren als een gebrek de veiligheid of het normale gebruik wezenlijk belemmert. Maak meteen duidelijk wat er mis is, leg het schriftelijk vast en vraag om een concrete herstelafspraak. Of weigeren juridisch passend is, hangt af van het gebrek, uw overeenkomst en de omstandigheden.

Een kleine afwerkingskwestie kan een restpunt zijn; een niet-werkende essentiële installatie of een veiligheidsrisico kan het normale gebruik van de woning verhinderen. De ernst, de gevolgen en de mogelijkheid om veilig in de woning te wonen tellen mee. Een gebrek leidt dus niet automatisch tot de juridische conclusie dat u de hele oplevering moet weigeren.

| Situatie | Wat kan dit betekenen? | Wat legt u vast? |
|---|---|---|
| Cosmetisch restpunt | Vaak te beoordelen als punt voor herstel, zonder dat de woning daardoor onbruikbaar is. | De precieze plek, wat u ziet en de afgesproken herstelactie. |
| Installatie niet bruikbaar | Kan normaal gebruik belemmeren, afhankelijk van welke installatie uitvalt en wat daardoor niet kan. | Welke functie niet werkt, wanneer u dat vaststelde en of de woning veilig te gebruiken is. |
| Veiligheidsrisico | Kan reden zijn om gebruik of acceptatie uit te stellen totdat de situatie is beoordeeld. | Het risico, de locatie, eventuele foto’s en wie u hierover hebt geïnformeerd. |

Dit zijn voorbeelden om het gesprek te structureren, geen automatische juridische uitkomst. Bij twijfel over veiligheid: gebruik het betreffende onderdeel niet en vraag een passende deskundige om beoordeling. Vraag bijvoorbeeld: is de woning met dit gebrek veilig te gebruiken, belemmert het gebrek normaal gebruik, en is tijdelijk herstel mogelijk? Bij een betwisting kan een onafhankelijke deskundige helpen de technische oorzaak en gevolgen te beoordelen.

Maak onderscheid tussen gereedmelding, aanvaarding en bewoning. Volgens artikel 7:758 lid 1 BW moet u na de gereedmelding binnen een redelijke termijn keuren en vervolgens aanvaarden, eventueel met voorbehoud, of weigeren met vermelding van de gebreken. Laat u dit na, dan kunt u geacht worden het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na aanvaarding geldt het werk als opgeleverd. Deze bepaling staat ook in de officiële toelichting uit 2025. Bewoning en aanvaarding zijn geen uitwisselbare begrippen: leg vóór ingebruikname schriftelijk vast wat u wel en niet aanvaardt en welke gebreken nog openstaan. Laat bij discussie beoordelen welke betekenis uw handelen heeft.

Voor gebreken die na oplevering blijken en waarvoor de aannemer aansprakelijk is, bepaalt artikel 7:759 lid 1 BW dat u de aannemer in beginsel gelegenheid geeft om binnen een redelijke termijn te herstellen. De uitzondering betreft omstandigheden waarin dit niet van u als opdrachtgever kan worden gevergd, niet wat van de aannemer kan worden verlangd. Dit artikel regelt herstel na oplevering; het geeft geen automatische uitkomst voor de vraag of u de oplevering mag weigeren. Laat bij een geschil over weigering of herstel uw overeenkomst en de omstandigheden juridisch beoordelen.

Beschrijf ieder gebrek afzonderlijk: waar het zit, wat u hebt waargenomen en welk gevolg het heeft. Maak foto’s of video’s, noteer de datum en bewaar uw berichten en eventuele deskundigenbevindingen. Vraag om een schriftelijke reactie met een herstelvoorstel en vervolgafspraak. Als wij een woning opleveren, houden wij restpunten bij op een gedeelde lijst tot ze zijn afgehandeld. U kunt de algemene aandachtspunten rond oplevering en herstelzekerheid en de controle bij de oplevering apart nalezen.

Spreek vóór u opdracht geeft af hoe de gereedmelding wordt gedaan, hoe u gebreken meldt en hoe partijen de herstelpunten en vervolgafspraken vastleggen. Maak ook duidelijk wie bij de oplevering aanwezig is en hoe u handelt als een ernstig gebrek wordt gevonden. Zet afspraken in de overeenkomst of een bijlage, zodat later niet alleen een mondelinge uitleg overblijft. Bespreek ook hoe acceptatie, eventuele voorbehouden en betaling zich tot elkaar verhouden. Een ernstig gebrek betekent niet automatisch dat u elke betaling mag stopzetten; laat dat zo nodig beoordelen aan de hand van uw contract en de situatie.

Wij bouwen de woning in onze eigen werkplaats en plaatsen de complete prefab modules op locatie. Bespreek daarom vooraf hoe u een gebrek aan de woning of aan de aansluiting op locatie meldt en wie het beoordeelt. Bij het kopen van een mantelzorgwoning kunt u afspraken over oplevering meenemen in uw vergelijking. Bekijk daarnaast welke garantieafspraken vóór aankoop in uw overeenkomst staan; garantieafspraken en acceptatie bij oplevering zijn niet hetzelfde.

Komt u er met de aannemer niet uit, vraag dan onafhankelijk juridisch advies voordat u een definitieve stap zet. De gevolgen van acceptatie, weigering en betaling hangen af van de feiten en uw contract. Wilt u bespreken hoe wij onze oplevering en gedeelde restpuntenlijst aanpakken, neem contact met ons op.