Een bouwverbod of erfdienstbaarheid in uw akte: kan er nog een mantelzorgwoning komen?

Een bepaling in de eigendomsakte kan gevolgen hebben voor het plaatsen of gebruiken van een mantelzorgwoning. De naam van de bepaling alleen zegt niet genoeg: de precieze tekst, andere akten en de situatie op het perceel zijn van belang. Laat de stukken daarom vóór uw bod of opdracht beoordelen door een notaris.

Verzamel de leveringsakte, de daarin genoemde oudere akten en bijlagen, eventuele afzonderlijke akten en bijbehorende tekeningen. Voeg uw koopovereenkomst of conceptakte toe als die al beschikbaar is. Noteer welke stukken nog ontbreken.

Een erfdienstbaarheid hoeft niet in de ene akte te staan die u hebt bekeken. Het Kadaster biedt onderzoek naar erfdienstbaarheden. Laat het dossier vóór uw bod of opdracht door een notaris beoordelen, samen met de beoogde bouwplek en het voorgenomen gebruik.

Op Grondgebruik en toestemming vindt u de verschillende toestemmingen rond een mantelzorgwoning. Bij erfpacht zijn ook de voorwaarden van de erfpachtakte van belang.

Bouwverbod: staat in uw akte dat u niet of slechts beperkt mag bouwen? Laat vaststellen op welk perceelsdeel, welke bebouwing en welk gebruik die tekst betrekking heeft. De naam ‘bouwverbod’ vertelt op zichzelf nog niet via welke juridische regeling de beperking geldt.

Kwalitatieve verplichting: dit kan een afspraak zijn om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een registergoed, die onder wettelijke voorwaarden ook opvolgende verkrijgers bindt. Voor die werking verlangt artikel 6:252 BW een notariële akte en inschrijving in de openbare registers. Niet iedere afspraak in een akte is dus automatisch een kwalitatieve verplichting; zie ook de uitleg in deze uitspraak op Rechtspraak.nl.

Erfdienstbaarheid: het ene erf, het dienende erf, is belast ten behoeve van een ander erf, het heersende erf. Dat is de kern van artikel 5:70 BW. Denk aan een recht van overpad: de ligging en inhoud van dat recht kunnen relevant zijn voor uw bouwplek. Bij een appartement met tuin moet u daarnaast de splitsingsakte en VvE-toestemming betrekken.

Neem een situatieschets mee waarop de woning, toegang en perceelgrenzen staan. Beschrijf ook wie er gaat wonen en hoe u de woning wilt gebruiken. Gebruik deze vragen om een gericht antwoord over uw plan te krijgen.

| Signaal | Benodigde stukken | Vraag bij uw plan |
|---|---|---|
| Bouwverbod of beperking op bebouwing | Leveringsakte, genoemde oudere akten en bijlagen | Geldt de beperking voor deze bouwplek, deze woning en dit gebruik? |
| Kwalitatieve verplichting | Akte van de afspraak en registratiegegevens | Bindt deze afspraak mij als koper en wat mag ik hierdoor niet doen of moet ik dulden? |
| Erfdienstbaarheid, zoals een doorgang | Vestigingsakte en bijbehorende tekening | Welk erf is belast, waar loopt het recht en blijft de uitoefening mogelijk met mijn plan? |
| Verwijzing naar ontbrekende stukken | Verkoopdossier en verwijzingen uit de akten | Welke stukken ontbreken nog voor een betrouwbare conclusie? |

Vraag om een duidelijke uitkomst: past het plan binnen de bepaling, ontbreekt er informatie of is eerst toestemming of wijziging nodig? Laat daarbij vaststellen van wie medewerking nodig is en hoe een eventuele afspraak moet worden vastgelegd. Veronderstel niet dat een mondeling akkoord de beperking oplost.

Controleer twee sporen: de gemeentelijke regels voor bouwen en gebruik én de privaatrechtelijke rechten en afspraken rond uw grond. Een omgevingsvergunning is geen vervanging voor benodigde privaatrechtelijke toestemming. Ook bij vergunningsvrij bouwen moet u die rechten afzonderlijk onderzoeken.

De Rechtbank Amsterdam licht het onderscheid tussen vergunningverlening en privaatrechtelijke belemmeringen toe: de burgerlijke rechter is in beginsel degene die over een privaatrechtelijke belemmering voor uitvoering oordeelt. Een evidente belemmering kan bovendien bij de vergunningverlening relevant zijn. Een positief gemeentelijk besluit betekent dus niet dat iedere aktebeperking is opgelost.

Zijn de juridische mogelijkheden duidelijk? Dan kunnen we het ontwerp op uw locatie afstemmen. Villea bouwt op maat in de eigen werkplaats in Wijk en Aalburg. Lees hoe u een mantelzorgwoning laat bouwen of bespreek uw locatie via ons contactformulier. Vermeld de beoogde plek en welke aktebeperking u laat onderzoeken; zo houden we de juridische beoordeling en het woningontwerp uit elkaar.