Heeft uw mantelzorgwoning een bouwmelding of kwaliteitsborger nodig?

Vaak heeft een gelijkvloerse mantelzorgwoning bij een bestaande woning géén technische bouwmelding en géén kwaliteitsborger nodig. Controleer eerst of de technische bouwactiviteit vergunningvrij is. Pas als die vrijstelling niet geldt, onderzoekt u de route met een bouwmelding of technische vergunning. Toestemming om op de gekozen plek te bouwen en te wonen controleert u afzonderlijk.

Voor een vrijstaande mantelzorgwoning bij een bestaande woning is de technische bouwactiviteit vergunningvrij als het bouwwerk aan alle volgende voorwaarden voldoet:

• Het staat op de grond.
• Het is niet hoger dan 5 meter.
• Er is geen verblijfsgebied op de tweede bouwlaag of hoger.
• Het heeft geen dakterras, balkon of andere verhoogde buitenruimte.
• Het wordt door de bouwactiviteit geen hoofdgebouw.
• Er loopt geen weg, spoorweg of waterweg overheen.

Dan is voor deze technische bouwactiviteit geen bouwmelding of verplichte kwaliteitsborger nodig. IPLO licht de voorwaarden toe bij vergunningvrije bijbehorende bouwwerken. Let bij een kelder of een verhoogde constructie op de uitleg van ‘op de grond’ bij de technische bouwactiviteit: alleen gelijkvloers wonen bewijst niet dat aan dit criterium is voldaan.

Vergunningvrij betekent niet regelvrij: de woning moet aan de technische eisen van het Bbl voldoen. Bovendien blijft de ruimtelijke toestemming een apart spoor.

Technisch vergunningvrij bouwen zegt niet of de woning op uw perceel mag staan en als mantelzorgwoning mag worden gebruikt. Het omgevingsplan bevat daarvoor eigen bouw- en gebruiksregels. Controleer dus zowel de plaatsing als het beoogde gebruik.

De IPLO-uitleg over bouwregels voor mantelzorgwoningen onderscheidt beide sporen. Daarin staat ook dat een mantelzorgwoning functioneel verbonden is met het hoofdgebouw; een afzonderlijk huisnummer maakt haar niet op zichzelf tot hoofdgebouw. Bespreek bij een zelfstandige nieuwe woning zonder die mantelzorgrelatie daarom niet alleen de naam van het plan, maar de feitelijke functie.

Bereid uw locatievraag voor met de checklist voor een mantelzorgwoning aanvragen.

Valt nieuwbouw niet onder een technische vrijstelling, controleer dan of het bouwwerk onder gevolgklasse 1 valt. Grondgebonden woningen kunnen daaronder vallen, maar niet iedere woonfunctie: onder meer een woonfunctie voor zorg, kamergewijze verhuur of een woning in een woongebouw valt erbuiten. Laat de gebruiksfunctie dus vaststellen; het woord ‘mantelzorgwoning’ alleen is niet voldoende.

Ook uitzonderingen kunnen de meldingsroute uitsluiten, bijvoorbeeld een beschermd monument, een vereiste melding voor brandveilig gebruik of een gelijkwaardige maatregel voor brand- of constructieve veiligheid. IPLO geeft de volledige afbakening bij bouwwerken in gevolgklasse 1.

De uitkomst is dan:

• Gevolgklasse 1: bouwmelding, onafhankelijke kwaliteitsborger en later een gereedmelding.
• Niet vergunningvrij én geen gevolgklasse 1: de technische vergunningroute onderzoeken, niet alsnog alleen een bouwmelding indienen.

Verbouw: de regels voor verplichte kwaliteitsborging gelden volgens de huidige IPLO-uitleg nog niet voor verbouw. Dat betekent niet dat elke verbouwing technisch vergunningvrij is. Controleer onder meer of de draagconstructie of de indeling van brandcompartimenten verandert. Een interne aanpassing zonder zulke wijzigingen kan technisch vergunningvrij zijn; een constructieve ingreep kan een technische vergunning vragen. Zie de technische vrijstellingen bij verbouw.

Een losstaande nieuwe woning bouwen is geen verbouw van de hoofdwoning. Ook slopen tot alleen de fundering resteert en opnieuw bouwen is nieuwbouw. IPLO verduidelijkt dit bij wat onder verbouw valt.

Verplaatsing: plaatsing op een nieuw adres is opnieuw een bouwactiviteit. Controleer op die plek eerst dezelfde technische vrijstellingsvoorwaarden. Een bestaande, gelijkvloerse mantelzorgwoning wordt dus niet uitsluitend door het verplaatsen meldingsplichtig. Valt zij buiten de vrijstelling, laat dan de toepasselijke vergunning- of meldingsroute bepalen. De oude toestemming verhuist niet automatisch mee. De officiële toelichting over verplaatsbare woningen legt uit waarom herplaatsing een nieuwe beoordeling vraagt. Neem bestaande tekeningen, constructiegegevens en informatie over aanpassingen mee.

Voor de meldingsroute moet de volledige bouwmelding minimaal vier weken en maximaal één jaar vóór de start van de bouw zijn ingediend. Ontbreken verplichte gegevens, dan is er geen geldige volledige melding waarop u uw startdatum kunt baseren.

Bij de bouwmelding horen onder meer:

• De bouwlocatie, omschrijving van de activiteit en gebruiksfunctie.
• De gegevens van de kwaliteitsborger en het toegelaten instrument waarmee deze werkt.
• De risicobeoordeling en het borgingsplan.

Voor ingebruikname volgt een volledige gereedmelding, met onder meer de verklaring van de kwaliteitsborger en het dossier voor het bevoegd gezag. Ingebruikname kan pas twee weken na de volledige gereedmelding. Deze termijnen staan in de IPLO-uitleg over bouwmelding en gereedmelding bij artikelen 2.18 en 2.21 Bbl.

Plan dit vóór opdrachtverlening in. Bij prefab bouw moet ook duidelijk zijn welke controles tijdens de productie nodig zijn; wacht niet met kwaliteitsborging tot de modules op uw erf staan.

Villea bouwt gelijkvloerse maatwerkwoningen in de eigen werkplaats en maakt volledige constructieve tekeningen. We helpen met tekeningen en documenten voor de vergunning. Bekijk hoe het traject van een mantelzorgwoning bouwen verloopt.

Leg voor uw plan vast:

• Welke technische route geldt en op welke ontwerpgegevens die keuze berust.
• Wie eventuele aanvragen en meldingen indient.
• Wie een eventuele kwaliteitsborger inschakelt en welke kosten zijn afgesproken.
• Wanneer tekeningen, controles en meldstukken beschikbaar moeten zijn.

Een kwaliteitsborger moet onafhankelijk zijn van de partijen die bij ontwerp en bouw betrokken zijn. Zowel opdrachtgever als aannemer kan de opdracht tot kwaliteitsborging geven; maak daar expliciete afspraken over. Zie de onafhankelijke rol van de kwaliteitsborger.

Bespreek uw bouwplek en woonwensen met ons tijdens een locatiegesprek. Neem uw situatieschets en eventuele gemeentelijke correspondentie mee.