Een mantelzorgwoning kopen onder curatele: wie mag opdracht geven?

Staat de beoogde bewoner onder curatele, dan kan diegene niet zelfstandig de koopovereenkomst voor een mantelzorgwoning sluiten. De curator vertegenwoordigt de betrokkene en moet vóór een opdracht nagaan of voor deze grote aankoop ook machtiging van de kantonrechter nodig is. Laat eerst vastleggen wie koper wordt, wie betaalt en op wiens grond de woning komt.

Als de woning bedoeld is voor iemand die onder curatele staat en die persoon de koper wordt, handelt de curator namens die persoon. De curator neemt de beslissing en ondertekent namens de betrokkene. De bewoner kan wel bij de plannen worden betrokken en zijn of haar wensen kenbaar maken. Dat maakt de bewoner niet automatisch bevoegd om zelf de koop te sluiten.

Is een kind of ander familielid de koper, dan geeft die persoon in beginsel zelf opdracht en wordt die persoon contractspartij. Dat iemand anders betaalt of dat de woning op grond van de familie komt, maakt niet vanzelf duidelijk wie eigenaar wordt of wie de opdracht mag geven. Leg de koper, betaler, bewoner en grondeigenaar daarom vooraf naast elkaar. Dat onderscheid speelt ook bij de vraag naar de koper, betaler en grondeigenaar.

Curatele is niet hetzelfde als bewind of een volmacht. Bewind gaat over het beheer van bepaalde goederen; bij curatele gaat het om vertegenwoordiging van de persoon. Een volmacht geeft iemand bevoegdheden die daarin zijn vastgelegd, maar vervangt niet zonder meer de rol van een curator. Bij een eerdere volmacht, zoals een levenstestament, moet u laten beoordelen hoe die zich verhoudt tot de curatele. Lees voor het verschil met bewind ook over aankopen onder bewind en over kopen met een levenstestament.

De curator moet vóór ondertekening niet alleen de woningofferte beoordelen, maar ook de financiering en de afspraken over grond en eigendom. De wettelijke basis voor machtigingsplichtige handelingen bij curatele is artikel 1:386 lid 1 BW, in samenhang met artikel 1:345 BW. De aanbevelingen van de Rechtspraak, onderdeel C.B4 en C.B5 verwijzen naar deze bepalingen.

Laat de curator met een juridisch adviseur in ieder geval nagaan:

• Wordt bestaand bezit verkocht of met een recht belast? Artikel 1:345 lid 1 onder a gaat over overeenkomsten tot beschikking over goederen, met wettelijke uitzonderingen, waaronder gewone beheersdaden. Denk bij het woningplan aan verkoop van de bestaande woning of het vestigen van een hypotheekrecht.
• Wordt geld geleend of staat de betrokkene voor een ander in? Geld lenen en de betrokkene als borg of hoofdelijke medeschuldenaar verbinden vallen onder artikel 1:345 lid 1 onder d. Ook een familielening verdient dus afzonderlijke beoordeling.
• Gaat geld naar familie zonder gelijkwaardige tegenprestatie? Laat beoordelen of de betaling een schenking inhoudt; voor giften bevat artikel 1:345 lid 1 onder b een machtigingsregel met een beperkte uitzondering. Betaling voor een woning op familiegrond is niet zonder meer hetzelfde als het verkrijgen van eigendom.

De Rechtspraak noemt daarnaast grote uitgaven, beleggen en het huren of verhuren van een woning als handelingen waarvoor toestemming aan de rechter aan de orde is. Zie de taken en verplichtingen van een curator. De algemene uitgaventoelichting op de pagina over het machtigingsverzoek vervangt niet de toets aan de bijzondere regels voor bijvoorbeeld lenen of beschikken over bezit. Trek daarom niet uitsluitend uit het aankoopbedrag of instemming van de bewoner de conclusie dat de curator zonder machtiging mag tekenen.

Waarom zijn woning en grond belangrijk? Laat vaststellen of de transactie een roerende woning betreft, onroerend goed of een recht op grond, en welke eigendom de betrokkene daadwerkelijk krijgt. Een opstalrecht kan eigendom van het gebouw scheiden van die van de grond. Het woord ‘verplaatsbaar’ in een offerte geeft op zichzelf geen antwoord op al deze juridische vragen. Laat de notaris de gekozen constructie beoordelen en neem de conceptafspraken mee bij het machtigingsverzoek. Alleen de woningofferte overleggen kan belangrijke verplichtingen buiten beeld laten.

Wij bouwen houten woningen op maat in onze eigen werkplaats en plaatsen ze als prefab modules op locatie. We kunnen het woningplan en de kosten uitwerken; de curator en diens juridisch adviseur beoordelen de bevoegdheid en benodigde machtiging voor de complete transactie.

Er is geen universele stukkenlijst die voor elke aankoop geldt. De curator kan met de kantonrechter bespreken wat voor deze situatie nodig is. Een overzichtelijk dossier helpt wel om de aankoop, de gevolgen voor de betrokkene en de gekozen oplossing te beoordelen. Denk bijvoorbeeld aan:

• De beschikking waarbij de curator is benoemd, met gegevens over de omvang van de curatele en eventuele beperkingen.
• Een conceptofferte of conceptovereenkomst met de woning, gekozen opties, bijkomende kosten en betalingsafspraken duidelijk vermeld.
• Informatie over de grond: wie eigenaar is, waar de woning komt en welke afspraken over gebruik en plaatsing zijn gemaakt of nog moeten worden gemaakt.
• Een overzicht van de financiering: waar het geld vandaan komt, welke lasten of verplichtingen ontstaan en wat er na aankoop financieel overblijft.
• Een toelichting op het belang van de betrokkene: waarom de woning passend is, wie er gaat wonen en hoe de aankoop aansluit op de woon- en zorgsituatie.

De curator bepaalt samen met de betrokken juridisch adviseur welke stukken worden ingediend. Een offerte of plan is dus niet automatisch voldoende bewijs dat aankoop in het belang van de betrokkene is. Als wij een woningplan uitwerken, kunnen we de gekozen uitvoering en de kosten inzichtelijk maken zodat die informatie bij de afweging kan worden betrokken.

Laat geen bindende opdracht of koopovereenkomst ondertekenen zolang niet duidelijk is wie bevoegd is en of rechterlijke machtiging nodig is. Spreek met ons af dat u eerst een plan of conceptofferte wilt bespreken en houd de formele opdracht apart. Zo kan de curator de stukken beoordelen en, als dat nodig is, vooraf een verzoek indienen. Een machtiging achteraf is geen veilige vervanging voor duidelijkheid vóór de aankoop.

Controleer vóór ondertekening ook of de afspraken over koper, betaling, grond en plaatsing met elkaar overeenstemmen. Als familieleden verschillende rollen hebben, leg dan vast wie welke afspraak maakt. Op onze pagina over eigendom en familieafspraken leest u meer over die samenhang. Voor algemene stappen bij een aankoop kunt u kijken bij een mantelzorgwoning kopen. Wilt u de woningwens en een mogelijke offerte bespreken? Bespreek uw woningplan met ons.